Hay dos clases de cosas que salen mal en una compraventa, y conviene no mezclarlas. Unas son decisiones del comprador: entrar sin estrategia, confundir acabado con calidad, firmar bajo presión. Otras son situaciones que ya estaban ahí antes de que el comprador apareciera —una herencia sin liquidar, una carga que nadie canceló, una reforma que nunca tuvo licencia— y que el comprador no genera, sino que encuentra. De las primeras se ocupan los errores de proceso del comprador que amplifican estos problemas. De las segundas trata este artículo.
La distinción importa porque cambia lo que se puede hacer al respecto. Un error propio se corrige mejorando el criterio. Un problema jurídico preexistente no se evita con buen criterio: se detecta o no se detecta. Y en el mercado prime de Madrid las probabilidades de encontrarse con uno son más altas que en otros segmentos, por razones estructurales del propio stock. Buena parte de la vivienda de alto valor de la ciudad son inmuebles heredados que llevan décadas en la misma familia, situados en edificios con protección urbanística y sometidos a sucesivas reformas de las que no siempre queda rastro administrativo. Cada una de esas tres características genera su propia familia de problemas.
Casi todos son detectables antes de firmar las arras. Esa es la parte útil: no se trata de situaciones imprevisibles, sino de situaciones que aparecen en documentos concretos —la nota simple, el histórico de expedientes municipales, la ficha catastral, las actas de la comunidad— para quien sabe qué está buscando. Lo que las convierte en problemas es el momento en que se descubren, no su existencia.
Lo que sigue cierra el recorrido documental del proceso de compra. Un artículo anterior mapea la documentación cuya ausencia o revisión deficiente está en el origen de la mayoría de estos problemas; otros dos explican cómo leerla y cómo exigirla. Este describe, uno por uno, qué aparece cuando esa revisión no se hizo a tiempo, qué consecuencias reales tiene y qué salidas existen cuando el problema ya está sobre la mesa.
Herencia no liquidada y proindiviso: el bloqueo más frecuente en la segunda mano prime
El patrón se reconoce enseguida. El vendedor se presenta como propietario, la negociación avanza con normalidad y, al pedir la nota simple, la finca aparece inscrita a nombre de una persona fallecida. O a nombre de varios cotitulares en proindiviso cuyos porcentajes no encajan con quien está negociando. Una variante habitual es más sutil: la titularidad figura correctamente a nombre del vendedor, pero la aceptación de herencia nunca se elevó a escritura pública y el Registro sigue reflejando al causante.
Ocurre con frecuencia por una razón económica sencilla: formalizar una herencia cuesta dinero e impuestos, y mientras nadie necesita vender, nadie lo hace. En zonas como el Barrio de Salamanca, Almagro, el Chamberí histórico o el Viso e Hispanoamérica en Chamartín, es habitual encontrar viviendas que llevan dos o tres generaciones en la misma familia. Se usan, se arriendan, se comparten entre hermanos, y la escritura de aceptación y adjudicación espera hasta que hay una razón de urgencia. Esa razón suele ser precisamente la venta, y para entonces el reloj de la operación ya está corriendo.
Cuando hay proindiviso con varios herederos, la dificultad se multiplica y deja de ser solo de plazos. Basta un heredero no localizable para que el proceso se alargue de forma indefinida. Un heredero menor de edad exige autorización judicial para vender, con su propio calendario. Un heredero con deudas puede tener su cuota embargada, lo que introduce a un tercero en la ecuación. Y un heredero que simplemente no está conforme con el precio tiene capacidad de bloqueo sin necesidad de justificarla.
Para el comprador, el mejor escenario es un retraso en la escrituración mientras el vendedor regulariza. El peor tiene tres formas: perder tiempo y opciones alternativas en un mercado con producto escaso, perder la señal si el plazo de escrituración vence antes de que la regularización termine, o adquirir con algún coheredero disconforme que después impugne la transmisión.
La gestión es más sencilla de lo que sugiere la gravedad del problema, porque es preventiva y depende solo del comprador: comprobar en la nota simple, antes de las arras, que la titularidad inscrita coincide exactamente con quien va a firmar y en qué porcentaje. Si hay herencia pendiente de formalizar, hay dos caminos razonables. Exigir que se resuelva antes de firmar, con la operación en pausa. O firmar con una condición suspensiva específica que fije el plazo, el documento exacto que debe aportarse y la devolución íntegra de la señal si no llega. Lo que nunca funciona es firmar asumiendo que la regularización del vendedor llegará a tiempo sin haberlo recogido por escrito. En estos casos la lectura de la nota simple habría revelado la carga antes de la firma, que es exactamente el momento en que todavía sirve de algo.
Cargas registrales que no se cancelan a tiempo: hipotecas y embargos en la escritura
Que el vendedor tenga hipoteca no es un problema: es lo normal, y el mecanismo habitual —cancelarla en el mismo acto notarial con el producto de la venta— funciona bien. Los problemas aparecen cuando ese mecanismo falla, y falla por tres vías distintas.
La primera es que el saldo pendiente supere al precio pactado. Ocurre en operaciones donde el vendedor compró en la parte alta de un ciclo o refinanció al alza, y significa que la venta no genera dinero suficiente para liberar el inmueble. La segunda es de calendario: el banco del vendedor no facilita el certificado de deuda actualizado en el plazo previsto, o no envía apoderado a la notaría, y la firma se cae el mismo día. La tercera es que la cancelación se gestione tarde y la nota simple que el notario solicita en el acto siga mostrando la carga.
Hay además una situación que confunde a muchos compradores porque parece un tecnicismo y no lo es: la diferencia entre cancelación económica y cancelación registral. Es frecuente que un vendedor terminara de pagar su hipoteca hace años y nunca solicitara la cancelación en el Registro. La deuda está extinguida y el banco no conserva ningún derecho sobre el inmueble, pero la carga sigue inscrita. Para el comprador la consecuencia es concreta: no puede inscribir su titularidad limpia hasta que esa cancelación se tramite, con su escritura, sus gastos y sus semanas.
Los embargos plantean un riesgo de naturaleza distinta, porque son sobrevenidos. Si el vendedor arrastra deudas en reclamación judicial, puede inscribirse un embargo entre la firma de arras y la escritura. El comprador negoció sobre una nota simple limpia y llega a la notaría con una carga que no existía cuando comprometió la señal.
Las consecuencias van desde el retraso en la inscripción hasta la necesidad de renegociar el precio o de retener importes, pasando por costes de cancelación que pueden convertirse en una discusión sobre quién los asume. La gestión combina tres cosas. Pedir nota simple actualizada el día anterior a la escritura, no la de hace tres semanas. Recoger en el contrato de arras que el vendedor responde de la cancelación de todas las cargas antes de la firma, con retención de precio suficiente para cubrir saldos pendientes si no están canceladas en el acto. Y, cuando el saldo hipotecario supera al precio de venta, plantear con tiempo si cabe una subrogación o una cancelación parcial: son soluciones viables, pero requieren la intervención del banco y amplían el plazo de forma sustancial, de modo que decidirlo dos semanas antes de la escritura no suele terminar bien.
Obras y reformas sin licencia en inmuebles con protección urbanística
Este es el problema con más peso técnico del catálogo, y también el que peor se comporta cuando se descubre tarde. La manifestación es siempre la misma: el comprador adquiere una vivienda con reforma integral ejecutada sin que nadie tramitara la licencia de obra correspondiente, o con una comunicación de obra menor que no cubría ni de lejos el alcance real de lo intervenido.
En un inmueble sin protección especial, eso es un problema jurídico serio pero gestionable: si lo construido cumple la normativa, cabe una licencia de legalización a posteriori, con su coste de proyecto y sus tasas. En un edificio protegido, el problema puede no tener solución. Y en Madrid esa distinción no es marginal: la protección alcanza a buena parte del parque edificado del Barrio de Salamanca, Almagro, el Chamberí histórico, Centro y zonas amplias de Chamartín. Si la reforma intervino sobre elementos catalogados —fachada, estructura, distribución original protegida— sin el procedimiento adecuado, la Administración puede exigir la restitución al estado anterior a cargo del propietario actual, que para entonces ya es el comprador.
La causa es más comprensible de lo que parece. Una reforma de alto nivel en un edificio histórico exige un procedimiento de licencia largo y con resultado incierto. Algunos propietarios ejecutan sin esperar, porque el calendario de comercialización no admite los meses que tarda una licencia de obra mayor en un edificio catalogado. El resultado que llega al mercado es un producto visualmente impecable con un riesgo legal que no se ve.
Aquí la mirada del arquitecto hace algo que ninguna otra hace: evalúa dos cosas a la vez y comprueba si coinciden. Por un lado, la calidad técnica de lo ejecutado, que es lo que determina el valor de la reforma como inversión. Por otro, la compatibilidad de lo ejecutado con la ficha de protección del edificio, que es lo que determina si esa reforma es legalizable. Esas dos evaluaciones divergen con más frecuencia de la que se supone. Una reforma puede estar impecablemente resuelta y ser imposible de legalizar, porque toca elementos que la protección del edificio no permite alterar.
El caso más ilustrativo en Madrid es la apertura de huecos. Abrir un hueco en un muro de fachada posterior en un edificio con protección estructural del Barrio de Salamanca puede haber resuelto de forma brillante un problema de iluminación en una vivienda profunda y mal orientada. Si ese muro tiene condición de elemento protegido, la legalización no es posible y la Administración puede exigir su cierre. La Administración no distingue entre buena arquitectura y obra sin licencia, y el comprador que no revisó los expedientes tampoco podrá distinguirlo hasta que llegue la notificación.
Las consecuencias se acumulan: expediente de infracción urbanística dirigido al nuevo propietario, orden de restitución, imposibilidad de registrar la reforma como ampliación de superficie y, a medio plazo, una dificultad añadida para vender, porque el siguiente comprador encontrará exactamente lo mismo. La gestión empieza antes de firmar, y en este caso concreto el protocolo documental previo a las arras habría permitido detectar este problema antes de comprometer la señal. A la revisión de licencias se añade una gestión que pocos compradores hacen: solicitar en el Ayuntamiento de Madrid el histórico de expedientes vinculados a la referencia catastral del inmueble. Si aparece obra sin licencia, la pregunta correcta no es si es grave, sino tres preguntas concretas que un arquitecto puede responder: si es legalizable, a qué coste y en qué plazo. Con esas tres respuestas, la decisión de comprar y a qué precio deja de ser una apuesta. La verificación técnica previa complementa aquí a la documental: detecta intervenciones que ningún papel declara.
El contrato de arras como origen de conflicto: cuando el documento no protege al comprador
El contrato de arras se firma casi siempre deprisa y casi siempre sobre un modelo que ha preparado el agente del vendedor. Es un documento breve, de apariencia inocua, redactado para proteger los intereses de quien lo aporta. El comprador sin asesor propio firma lo que se le pone delante, y los conflictos que salen de ahí son bastante previsibles.
El más caro es la ausencia de condición suspensiva de financiación. Si el contrato no la recoge de forma expresa y el banco deniega la hipoteca, el comprador incumple y pierde la señal —entre 80.000 y 200.000 euros en operaciones de 800.000 a 2.000.000, que es el rango habitual en el segmento prime—. Es la omisión más costosa y también la más fácil de evitar de todo el proceso.
El segundo es de plazos. Los tiempos reales de tasación, análisis de riesgos, oferta vinculante y período legal de reflexión exigen un mínimo de seis a ocho semanas desde las arras. Un contrato que fija cuatro semanas de escrituración no acelera nada: convierte al comprador en incumplidor por un retraso que no depende de él y traslada al vendedor el beneficio de esa penalización.
El tercero afecta al propio tipo de arras. Sin referencia expresa al artículo 1454 del Código Civil, las arras pueden interpretarse como confirmatorias, con un régimen distinto del que el comprador daba por supuesto. Muchos compradores creen haber firmado una salida con coste conocido cuando en realidad han firmado otra cosa.
El cuarto es descriptivo y se subestima siempre: una descripción incompleta del inmueble deja fuera plaza de garaje, trastero, mobiliario acordado o el estado de entrega pactado. Lo que no está en el contrato no se debe, por mucho que se hablara en la visita.
La gestión aquí es la más barata de todo el artículo: que un asesor del comprador revise el borrador antes de firmar, con la condición suspensiva de financiación redactada con plazo suficiente, el tipo de arras identificado con su referencia legal y la descripción del inmueble cerrada, elemento por elemento. Son unas horas de revisión frente a una señal de seis cifras.
El arrendatario con derecho de adquisición preferente: la LAU como variable oculta
Es el problema que más desconcierta cuando aparece, porque el comprador puede haber hecho todo bien y encontrárselo igualmente. El vendedor tiene la vivienda arrendada, negocia la venta y firma —arras o incluso escritura— sin haber notificado formalmente al inquilino su derecho de tanteo. El arrendatario dispone entonces de un plazo para adquirir la vivienda en las mismas condiciones pactadas, subrogándose en la posición del comprador.
Si esa notificación previa no se produjo, el derecho no se extingue: se transforma en retracto, ejercitable durante treinta días naturales desde que el inquilino recibe notificación fehaciente de la transmisión y de sus condiciones esenciales. Es decir, puede activarse cuando el comprador ya ha escriturado e incluso inscrito su titularidad.
Ocurre porque el arrendamiento no inscrito no aparece en la nota simple. No hay ningún documento del protocolo estándar que lo revele. Si el comprador no pregunta de forma explícita si la vivienda está arrendada y el vendedor no lo declara, la existencia del inquilino puede no salir a la superficie en ningún momento del proceso. Y en el segmento de lujo hay más arrendamientos de larga duración de los que se suponen: propietarios que arrendaron hace años, en otro ciclo, y que ahora venden con el contrato todavía vivo.
La consecuencia, si el retracto prospera, es que la operación se deshace. El comprador recupera el precio pagado, pero no el tiempo, ni los gastos de adquisición, ni los impuestos liquidados, ni el coste de oportunidad de los meses invertidos. El inquilino que ejerce el retracto no está actuando de forma imprevista: está usando un derecho que la ley le reconoce precisamente porque el vendedor omitió un trámite.
La gestión es preguntar, exigir por escrito y verificar. Preguntar por la existencia de arrendatarios antes de las arras. Exigir declaración escrita del vendedor de que el inmueble se entrega libre de arrendatarios y ocupantes. Y si hay inquilino, comprobar la vigencia del contrato, si contiene renuncia expresa al derecho de adquisición preferente —posible en determinados supuestos— y si la notificación fehaciente se ha practicado y en qué fecha, porque de esa fecha depende que el plazo esté corriendo o no.
Discrepancias de superficie: impacto legal, fiscal y sobre el precio
Hay cuatro cifras de superficie que rara vez coinciden en una vivienda prime de Madrid: la del anuncio, la de la nota simple, la del Catastro y la que resulta de medir. La diferencia entre ellas no es un matiz descriptivo. Tiene consecuencias en tres planos a la vez.
La causa es acumulativa. Los edificios históricos del centro llevan décadas encajando reformas: terrazas cerradas, buhardillas incorporadas a la vivienda, ampliaciones sobre patios posteriores, pisos divididos y pisos unificados. Muchas de esas intervenciones nunca se inscribieron en el Registro ni se declararon al Catastro. El resultado es que la superficie registral puede quedar entre un 15% y un 25% por debajo de la real en inmuebles del Barrio de Salamanca, Almagro o Justicia. En vivienda unifamiliar el mecanismo es el mismo con otra escala: en las urbanizaciones privadas del norte de Madrid es habitual encontrar ampliaciones, porches cerrados o edificaciones auxiliares que no constan en ningún documento.
En el plano legal, la escritura debe reflejar la superficie real. Si la real supera a la registral, hay que tramitar una declaración de obra nueva antes de escriturar, con su certificado técnico, su coste y sus plazos. En el fiscal, la base imponible del ITP se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral, y ese valor se construye sobre la superficie que consta en Catastro: si la catastral es inferior a la real, existe un diferencial latente que la Administración puede regularizar más adelante. Y en el plano económico, si el precio se negoció por metro cuadrado, la discrepancia altera el valor implícito de la operación: pagar 9.000 €/m² sobre 220 m² reales no es la misma operación que se planteó cuando la nota simple decía 180.
La gestión empieza por medir durante la visita técnica, sin dar por buena ninguna de las cifras aportadas. Después, contrastar la ficha catastral completa con la nota simple. Si aparece una discrepancia relevante, hay que determinar qué regularización procede, cuánto cuesta y quién la asume: lo razonable es que corresponda al vendedor, ya que el desajuste procede de intervenciones anteriores a la venta, pero eso no ocurre por defecto. Debe pactarse expresamente en el contrato de arras, con plazo y con consecuencia si no se cumple.
Plusvalía municipal: conflictos sobre quién paga y cuánto
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava la plusvalía del suelo y corresponde al vendedor por ley, salvo pacto en contrario. Esa última cláusula —salvo pacto en contrario— es la que genera el primero de los dos conflictos habituales.
El primero es de negociación encubierta. El vendedor introduce en el contrato de arras una cláusula que traslada el impuesto al comprador, amparándose en ese margen legal. No es ilícito, pero sí es un componente del precio que se está pactando sin discutirlo como tal. El comprador que firma sin leer asume un coste que no le correspondía y que no computó al valorar la operación. En una vivienda del Barrio de Salamanca o de Almagro con valor catastral elevado y muchos años de tenencia por parte del vendedor, ese importe puede situarse en decenas de miles de euros.
El segundo es de cálculo. Cuando el vendedor transmite por debajo de lo que pagó, no hay incremento real de valor y el impuesto no procede: así lo estableció la doctrina constitucional y así lo recoge la normativa vigente, que además permite optar entre el método objetivo por coeficientes y el cálculo sobre la diferencia real entre valor de adquisición y valor de transmisión. En la práctica, acreditar esa pérdida exige aportar las escrituras de adquisición y transmisión, y el Ayuntamiento puede discrepar del cálculo presentado. El conflicto se abre entonces entre vendedor y Administración, con el comprador como parte interesada aunque no sea el sujeto pasivo.
La gestión tiene dos movimientos. Revisar el contrato de arras para comprobar que no incorpora traslado de la plusvalía al comprador o, si lo incorpora, negociarlo abiertamente y descontarlo del precio en lugar de aceptarlo como cláusula de estilo. Y, cuando el vendedor alegue pérdida patrimonial para eximirse del impuesto, pedir la documentación que lo acredita antes de asumir cualquier compromiso: una operación cuya fiscalidad depende de una alegación no documentada es una operación con un frente abierto que puede tardar años en cerrarse.
Ninguno de estos problemas es imprevisible, y esa es la conclusión que conviene retener. Todos aparecen en documentos que existen, que son accesibles y que pueden pedirse antes de comprometer una sola cifra: la nota simple, el histórico de expedientes municipales, la ficha catastral, las actas de la comunidad, las escrituras de adquisición del vendedor. Lo que convierte una situación jurídica en un problema no es su gravedad, sino el momento en que se descubre. Antes de las arras, cada una de ellas es un argumento de precio, una condición contractual o una razón legítima para no seguir adelante. Después, es una contingencia que se asume con la posición negociadora ya entregada. Quedan abiertas, para desarrollarlas por separado, varias cuestiones que este recorrido solo ha podido apuntar: cómo se resuelve un proindiviso antes de vender, qué opciones existen cuando el banco no puede cancelar la hipoteca el día de la firma, cómo se notifica correctamente a un inquilino con derecho de tanteo, y qué ocurre en viviendas de alto valor en Madrid sujetas a un precio máximo de transmisión que el comprador desconocía.
