Cómo hacer un análisis de sensibilidad en una inversión en oficinas
Un modelo financiero con una única estimación de TIR no es un análisis de inversión completo: es la proyección de un escenario específico bajo hipótesis que ningún inversor puede garantizar. La rentabilidad real de una inversión en oficinas depende de variables que no se conocen con certeza en el momento de la compra: cómo evolucionará la renta del activo, si el inquilino renovará o habrá vacancia, qué ocurrirá con los tipos de interés durante el horizonte de tenencia, cuánto costará el Capex de reposicionamiento cuando llegue el momento de ejecutarlo, y a qué yield podrá venderse el activo al final del periodo. El análisis de sensibilidad es la herramienta que convierte esa incertidumbre en información útil para la decisión de inversión: muestra cómo cambia la TIR cuando cada variable clave se desplaza de su valor base, permite identificar cuáles son las hipótesis más críticas del modelo, y cuantifica el margen de seguridad entre el escenario base y los escenarios adversos.
