Calcular ROI en vivienda residencial empieza donde termina el análisis de rentabilidad de una vivienda en Madrid que desarrolla los tres componentes del retorno. Separar el yield neto, la revalorización y el coste neto de propiedad es imprescindible, pero no basta para comparar una vivienda con un bono, un fondo o cualquier otra inversión. Para eso hace falta convertir esos tres componentes en un modelo de flujos de caja y resumirlo en una sola cifra comparable: la tasa interna de retorno, o TIR.
La diferencia entre yield y ROI es de perspectiva temporal. El yield es una fotografía: cuánto rinde el activo en un año dado respecto a lo que costó. El ROI es la película completa de la inversión, desde el día de la compra hasta el de la venta, e incorpora tres cosas que el yield ignora: el horizonte, la financiación y el valor de salida. Es la misma vivienda vista con dos lentes distintas.
La mayoría de los análisis de vivienda se quedan en el yield porque el modelo de flujos parece complejo. No lo es. Es una tabla de doce filas que cualquiera puede construir en una hoja de cálculo. Lo que exige no es sofisticación matemática, sino disciplina en los supuestos: qué renta, qué gastos, qué Capex, qué revalorización y qué coste de salida.
Este artículo construye ese modelo paso a paso. Define la inversión inicial, los flujos anuales y el valor de salida; incorpora la hipoteca; calcula la TIR; y la somete a varios escenarios. Todo ello con un ejemplo numérico completo de una vivienda prime en Madrid, calculado de principio a fin y replicable en una hoja de cálculo.
Del yield al ROI: por qué el horizonte temporal cambia el cálculo
El yield mide cuánto genera un activo respecto a lo que cuesta, en condiciones estables y en un momento dado. Sirve para comparar dos viviendas el mismo día y en las mismas condiciones. Pero no recoge dos dimensiones que en la inversión inmobiliaria son decisivas: el tiempo y la salida.
El tiempo importa porque el valor del activo no se queda quieto. Se aprecia o se deprecia, y esa variación se acumula de forma compuesta a medida que el horizonte se alarga. Una vivienda con un yield neto del 2,1% y una revalorización del 3% anual no ofrece el mismo retorno mantenida tres años que mantenida diez, aunque su yield sea idéntico en ambos casos.
La salida importa porque entrar y salir cuesta dinero. En una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, el comprador paga un 6% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales más notaría y registro, lo que sitúa los costes de entrada en torno al 6,5% del precio; en obra nueva, con IVA del 10% y Actos Jurídicos Documentados, superan el 10,5%. Al vender se suman los honorarios de la agencia, la plusvalía municipal y la tributación de la ganancia. Esos costes no se recuperan de inmediato. Si la vivienda se vende a los tres años, pesan mucho sobre el resultado; si se vende a los diez, su peso se diluye entre más años de renta y de revalorización.
Por eso sumar el yield neto y la revalorización anual, como aproximación rápida, sobrestima el retorno real: ignora los costes de entrada y salida y el momento en que se produce cada flujo. El ROI corrige ambas cosas. Construye la tabla de lo que entra y lo que sale cada año, incluida la inversión inicial y el valor de venta, y calcula el tipo de interés al que todos esos flujos se equilibran. Como se verá en el ejemplo, la diferencia no es un matiz.
El modelo de flujos de caja: cómo construir el cálculo completo
El modelo se organiza en tres bloques: lo que sale el año cero, lo que entra y sale cada año de tenencia, y lo que se recupera el año de la venta.
La inversión inicial: todo lo que sale en el año 0
La inversión inicial no es el precio de compra. Es el precio más todos los costes de entrada: el impuesto que corresponda (ITP en segunda mano; IVA y AJD en obra nueva), notaría, registro y gestoría, los honorarios de quien asesore la compra si los hay y, cuando haga falta, el Capex inicial para dejar la vivienda en condiciones de alquilarse. El desglose de cada partida está en el análisis del coste real de comprar una casa en Madrid.
Si la compra se financia con hipoteca, el ROI no se calcula sobre el precio total, sino sobre el capital propio aportado: la parte del precio que no cubre el banco más todos los costes de entrada, que se pagan siempre con recursos propios.
Los flujos anuales: ingresos, costes y deuda
Cada año del modelo recoge las mismas partidas. Los ingresos son la renta mensual por doce, menos la vacancia: los meses en que la vivienda queda vacía entre un inquilino y otro. En el segmento prime, prever al menos un mes de vacancia al año es el supuesto prudente, porque el universo de inquilinos capaces de pagar rentas altas es reducido.
A los ingresos se restan los costes operativos recurrentes: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento ordinario y, si se externaliza, la gestión del alquiler. Después, el Capex extraordinario, que son las inversiones no recurrentes de cierta entidad, como renovar la climatización a los seis años o la cocina a los doce. Estas partidas solo son fiables si proceden de la inspección técnica que determina el Capex de mantenimiento y el potencial de reforma del activo; sin ella, el modelo tiene un agujero que no se ve en la tabla.
Si hay hipoteca, la cuota anual completa, amortización más intereses, también sale del flujo. El resultado es el flujo de caja neto antes de impuestos. La fiscalidad lo modifica después: en el IRPF, los rendimientos del alquiler tributan como capital inmobiliario y admiten deducir gastos como la comunidad, el IBI, los intereses de la financiación o la amortización del inmueble, pero no la devolución del capital del préstamo. Su cálculo exacto depende de cada contribuyente y de si la inversión se hace como persona física o a través de una sociedad, y requiere asesoramiento fiscal. Para comparar activos entre sí, el modelo antes de impuestos es un punto de partida válido, siempre que se use el mismo criterio en todos.
El valor de salida: el flujo del último año
El año de la venta se suma al flujo operativo el valor neto de la desinversión: el precio de venta estimado, menos los costes de la operación (honorarios de la agencia, plusvalía municipal y, en un análisis después de impuestos, el IRPF sobre la ganancia patrimonial) y menos el capital pendiente de la hipoteca, si existe. El precio de venta es la variable más incierta de todo el modelo, y depende de los factores que determinan el valor real del activo — los que condicionan la revalorización proyectada en el modelo. Por eso merece su propio análisis de sensibilidad.
Con estos tres bloques puede construirse el ejemplo. Los supuestos son orientativos y redondeados, pensados para que el lector pueda replicarlos, y corresponden a una vivienda tipo, comparable a las propiedades exclusivas en Madrid que se ofrecen en las mejores zonas del distrito de Salamanca:
Supuestos del ejemplo (cifras ilustrativas)
Vivienda de segunda mano de unos 120 m² en el Barrio de Salamanca, comprada por 1.300.000 € (unos 10.800 €/m²). Costes de entrada: 78.000 € de ITP (6%) y 3.500 € de notaría, registro y gestoría, en total 81.500 €.
Renta de 3.800 € al mes (unos 31,7 €/m²), con un mes de vacancia al año: 41.800 € de ingresos anuales. Yield bruto sobre el precio: 3,5%.
Costes operativos anuales: comunidad, 5.400 €; IBI, 1.500 €; seguro, 600 €; mantenimiento ordinario, 6.500 € (0,5% del precio). Total, 14.000 €. Ingreso neto operativo: 27.800 € al año, un yield neto del 2,1%.
Capex extraordinario de 25.000 € en el año 6 para renovar instalaciones. Renta y gastos constantes durante todo el periodo. Revalorización del 3% anual. Venta al final del año 10, con un 3,63% de costes de agencia (3% más IVA).
Referencias de contexto: idealista situaba en mayo de 2026 los barrios de Castellana, Recoletos y Lista entre 10.600 y 11.300 €/m² en precio de oferta; según Brains Real Estate, el alquiler medio del distrito de Salamanca era de 29,6 €/m² al mes en el segundo trimestre de 2026, el más alto de la ciudad. El modelo se calcula antes de impuestos sobre la renta y no incluye plusvalía municipal.
Con esos supuestos, la tabla de flujos de una compra al contado queda así:
Flujos de caja, compra sin financiación
Año 0: −1.381.500 € (precio más costes de entrada).
Años 1 a 5 y 7 a 9: +27.800 € cada año.
Año 6: +2.800 € (27.800 € de ingreso neto menos 25.000 € de Capex).
Año 10: +1.711.472 €. Corresponde a 27.800 € de renta neta más 1.683.672 € de venta neta: la vivienda vale 1.747.091 € tras diez años al 3%, y se restan 63.419 € de costes de venta.
TIR resultante: 3,68% anual.
El apalancamiento y su efecto sobre el retorno del capital propio
Si la misma vivienda se compra con una hipoteca del 60%, el banco aporta 780.000 € y el comprador pone 520.000 € más los 81.500 € de costes de entrada: 601.500 € de capital propio. Con un préstamo a 25 años y un tipo fijo del 3%, cercano a la media del 2,89% que registraba el INE para las hipotecas a tipo fijo firmadas en junio de 2026, la cuota es de unos 3.699 € al mes, 44.386 € al año.
Flujos de caja, compra con hipoteca del 60% al 3%
Año 0: −601.500 € (capital propio más costes de entrada).
Años 1 a 5 y 7 a 9: −16.586 € cada año (27.800 € de renta neta menos 44.386 € de cuota).
Año 6: −41.586 € (incluye los 25.000 € de Capex).
Año 10: +1.131.472 €. Corresponde a −16.586 € del flujo del año más 1.148.058 € de venta neta: los 1.683.672 € netos de la venta menos 535.613 € de capital pendiente del préstamo.
TIR sobre el capital propio: 4,30% anual.
La hipoteca eleva la TIR del 3,68% al 4,30%. Es el efecto amplificador del apalancamiento: la misma renta y la misma revalorización se obtienen sobre una base de capital propio mucho menor. Pero el ejemplo muestra también su precio. Durante diez años, la renta no cubre la cuota y el propietario debe aportar cada año algo más de 16.000 € de su bolsillo. Todo el retorno se concentra en la venta.
La regla que decide si la hipoteca suma o resta es sencilla: el apalancamiento crea valor mientras la rentabilidad total del activo sin financiar sea superior al coste de la deuda, y lo destruye cuando es inferior. En el ejemplo, la TIR sin financiación es del 3,68% y la deuda cuesta un 3%: hay un margen estrecho a favor. Con un tipo del 3,5%, la TIR con hipoteca baja al 3,89%, casi igual que sin ella. Con un 4%, cae al 3,46%, por debajo de la compra al contado: a ese coste, financiarse empeora el resultado. Ese tipo frontera es el que conviene calcular antes de decidir cuánto financiar.
El apalancamiento, además, amplifica en las dos direcciones. Si la vivienda se vende diez años después al mismo precio por el que se compró, la compra al contado conserva una TIR ligeramente positiva, del 0,94%, gracias a la renta. La compra con hipoteca da una TIR del −1,15%: el inversor recupera menos de lo que puso, porque los intereses pagados se han comido parte de su capital. Más retorno en el escenario favorable y más pérdida en el adverso: esa asimetría es el riesgo propio de la financiación, y es lo que el análisis de sensibilidad debe medir antes de firmar.
La TIR: la métrica que permite comparar la inversión con cualquier otra clase de activo
La TIR es el tipo de descuento que hace que el valor actual neto de todos los flujos del modelo sea igual a cero. Dicho de otro modo, es el tipo de interés compuesto anual al que equivale la inversión cuando se tienen en cuenta todos sus flujos, cada uno en el año en que se produce: la salida inicial, las rentas netas, el Capex y el valor de venta.
Fórmula
VAN = F0 + F1 / (1 + TIR) + F2 / (1 + TIR)² + … + Fn / (1 + TIR)ⁿ = 0
Donde F0 es la inversión inicial (con signo negativo), F1 a Fn son los flujos netos de cada año y Fn incluye el valor neto de la venta.
En una hoja de cálculo basta con escribir los flujos del año 0 al año n en una fila y aplicar la función =TIR() sobre ese rango, tanto en Excel como en Google Sheets.
La TIR no se despeja a mano: la hoja de cálculo la obtiene por aproximaciones sucesivas en una fracción de segundo. La dificultad no está en el cálculo, sino en construir bien la tabla a la que se aplica.
Interpretarla exige un término de comparación. La rentabilidad del bono español a diez años ha rondado el 3,4-3,55% en 2026: un 3,55% a finales de abril y un 3,395% en la subasta de principios de julio. La TIR del 3,68% del ejemplo sin financiación apenas supera esa referencia. Una TIR no equivale a un rendimiento sin riesgo: una vivienda es menos líquida que un bono, requiere gestión y depende de supuestos que pueden no cumplirse. La pregunta útil no es si la TIR es positiva, sino si la prima sobre el activo sin riesgo compensa la iliquidez, la gestión y la incertidumbre. En el ejemplo, antes de impuestos y con renta constante, esa prima es muy estrecha. Es una conclusión que el yield bruto del 3,5% no permitía ver.
La TIR tiene una limitación técnica. Cuando los flujos cambian de signo varias veces, por ejemplo por un Capex muy elevado a mitad del periodo, pueden existir varias soluciones matemáticas, y la TIR deja de ser fiable. En esos casos es más robusto calcular el valor actual neto a un tipo de descuento fijado por el inversor, como su coste de oportunidad. En el ejemplo, descontando los flujos al 3,4%, el VAN de la compra al contado es de unos 35.600 €, positivo pero modesto sobre una inversión de 1,38 millones. Para la mayoría de las inversiones residenciales, con flujos regulares, la TIR es la métrica adecuada.
Sensibilidades: cómo comprobar la solidez del ROI antes de comprar
Una TIR calculada con un único conjunto de supuestos es un punto de partida, no una conclusión. Cada supuesto puede alejarse de la realidad, y el análisis de sensibilidad sustituye el número único por un rango: el resultado en el escenario base, en uno conservador y en uno adverso. En el residencial prime de Madrid, tres variables mueven la TIR más que ninguna otra.
La primera es la revalorización, el principal motor del retorno en este segmento. Con el mismo ejemplo y un horizonte de diez años, estas son las TIR resultantes:
TIR a 10 años según la revalorización anual
Sin revalorización (0%): 0,94% al contado; −1,15% con hipoteca del 60%.
Revalorización del 1,5%: 2,31% al contado; 1,71% con hipoteca.
Revalorización del 3%: 3,68% al contado; 4,30% con hipoteca.
Revalorización del 4,5%: 5,07% al contado; 6,71% con hipoteca.
Mismo modelo y mismos supuestos que en el ejemplo, cambiando solo la tasa de revalorización. Cifras antes de impuestos.
Un punto y medio de diferencia en la revalorización anual mueve la TIR unos 1,4 puntos al contado y más de 2,5 con hipoteca. Con revalorizaciones bajas, como el 1,5%, la financiación ya no suma, sino que resta.
La segunda variable es el horizonte. Si la misma vivienda se vende al quinto año en lugar del décimo, con el resto de supuestos iguales, la TIR baja del 3,68% al 2,98% al contado y del 4,30% al 3,00% con hipoteca. Los costes de entrada y de venta no han tenido tiempo de diluirse.
La tercera es la vacancia. Un mes adicional sin inquilino, dos al año en lugar de uno, supone 3.800 € menos de ingresos y reduce el yield neto en unos 29 puntos básicos. En la TIR, el efecto es de un cuarto de punto al contado (del 3,68% al 3,43%) y de casi medio punto con hipoteca (del 4,30% al 3,83%), porque la financiación amplifica también los ingresos que faltan.
Con todo ello, el análisis debe responder antes de firmar a una pregunta concreta: ¿sigue siendo aceptable la inversión en el escenario adverso? Si con una revalorización baja, una vacancia mayor y un Capex superior al previsto la TIR sigue por encima del coste de oportunidad del capital, la inversión tiene margen de seguridad. Si no, hay que revisar el precio, el nivel de financiación o la propia decisión. Los activos con los elementos permanentes del activo que condicionan la revalorización estructural tienden a mostrar una dispersión menor entre escenarios, y en eso reside buena parte de su valor como inversión.
El efecto del estado técnico del activo sobre el ROI: lo que la hoja de cálculo no ve
El error más frecuente en los modelos de ROI de vivienda no está en la fórmula, sino en el Capex. Una vivienda con la climatización de hace treinta años, fontanería antigua o una instalación eléctrica sin actualizar puede ofrecer un yield bruto atractivo y exigir, en los primeros años, una inversión de decenas de miles de euros que el modelo inicial no recogía. Ese Capex no desaparece del ROI: simplemente no estaba en los supuestos. En el ejemplo, los 25.000 € del año 6 rebajan la TIR. Si la renovación costara 100.000 € y llegara en el segundo año, el resultado cambiaría de forma mucho más acusada.
Por eso, antes de cerrar los supuestos, la inspección técnica del arquitecto debería haber respondido tres preguntas. La primera, qué Capex de mantenimiento cabe esperar durante el horizonte de tenencia. La segunda, qué potencial de reforma tiene la vivienda y cuánto costaría aprovecharlo. La tercera, si hay algún problema estructural o de instalaciones que pueda disparar ese Capex por encima de lo previsto.
El estado técnico también puede jugar a favor. Una vivienda de segunda mano en un edificio de calidad, sin reformar, tiene un precio que todavía no incorpora el valor de la intervención. Si la reforma es viable y la diferencia entre el valor reformado y la suma del precio de compra y el coste de la obra supera el retorno de una vivienda equivalente ya reformada, el potencial de reforma mejora la TIR desde la entrada. En el modelo, eso se traduce en un Capex alto en el año 1 y un valor de salida mayor. Pero el cálculo solo es tan fiable como la estimación del coste de la obra, y esa estimación solo puede producirla el análisis técnico previo. Es un buen ejemplo de por qué, entre las viviendas exclusivas en Madrid, dos activos con el mismo precio y la misma renta pueden tener TIR muy distintas.
Calcular el ROI en vivienda residencial no exige ser analista financiero. Exige construir el modelo correcto, con supuestos prudentes y respaldados por una inspección técnica, y aceptar lo que dice el resultado aunque contradiga la intuición. En el ejemplo, una vivienda prime con un yield bruto del 3,5% y una revalorización del 3% produce una TIR del 3,68% sin financiación y del 4,30% con ella, antes de impuestos: muy lejos de la suma rápida de yield neto y revalorización, que apuntaba a algo más del 5%. La TIR es el resultado de ese proceso, no su punto de partida, y su verdadera utilidad aparece al comparar: el mismo modelo, aplicado a un piso consolidado del centro, a una vivienda unifamiliar en la periferia de alto nivel o a una segunda mano para reformar, revela cuál de ellos compensa realmente el capital. Ese es el objeto de la comparativa entre tipologías de activo que aplica este modelo a casos concretos del mercado madrileño. Para quien compra para vivir, la pregunta es otra, y la responde el marco de decisión entre compra para uso propio e inversión con rentabilidad explícita.
