Encontrar una vivienda, acordar el precio y estrecharse la mano no significa que la compraventa esté cerrada.
Entre ese acuerdo inicial y la firma de la escritura suelen quedar varias semanas. Durante ese tiempo hay que revisar la documentación del inmueble, preparar la financiación, acreditar el origen de los fondos y coordinar la operación con abogados, bancos y notaría.
El contrato de arras sirve para ordenar ese periodo y fijar por escrito los compromisos asumidos por el comprador y el vendedor.
No es un simple recibo por una cantidad entregada. Es un contrato privado válido y vinculante. Por eso, antes de firmarlo, ambas partes deben entender qué están pactando, qué cuestiones quedan pendientes y qué sucederá si la compraventa finalmente no se formaliza.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado que comprador y vendedor pueden firmar antes de otorgar la escritura pública de compraventa.
En él se identifica el inmueble, se establece el precio, se fija el plazo para completar la operación y se recoge la cantidad que el comprador entrega en ese momento. Esa cantidad se descontará del precio cuando se firme la escritura.
Las arras no son obligatorias. Las partes podrían formalizar directamente la compraventa ante notario. Sin embargo, resultan útiles cuando necesitan un periodo intermedio para preparar la operación y quieren evitar que cualquiera de ellas pueda apartarse del acuerdo sin asumir las consecuencias pactadas.
Aunque la escritura pública se firme más adelante, el contrato de arras produce efectos desde el momento de su firma. La intervención posterior del notario no convierte un acuerdo informal en obligatorio: las partes ya han quedado vinculadas por el documento privado.
¿Para qué sirve?
Para el comprador, permite reservar una propiedad durante un plazo determinado mientras organiza la financiación, completa las comprobaciones pendientes y prepara la firma.
Para el vendedor, acredita que existe un comprador que ha asumido un compromiso económico real y permite retirar la vivienda del mercado con unas consecuencias definidas si la operación no continúa.
Para ambas partes, fija los elementos esenciales de la compraventa: la identidad y capacidad de compradores y vendedores; la identificación registral y catastral del inmueble; el precio; la cantidad entregada; el plazo para firmar la escritura; la forma de pago; el reparto de gastos e impuestos; el estado de cargas y ocupantes; y las condiciones pendientes de cumplimiento.
La utilidad real de las arras no está únicamente en entregar dinero. Está en eliminar ambigüedades antes de que aparezca un conflicto.
La cantidad entregada no tiene que ser necesariamente el 10%
En muchas compraventas se entrega aproximadamente un 10% del precio, pero no existe una norma general que obligue a utilizar ese porcentaje.
La cantidad puede ser superior o inferior si las partes así lo acuerdan. Debe guardar relación con el valor de la operación, el tiempo que transcurrirá hasta la escritura y el riesgo que asume cada parte.
En una vivienda de 3M€, por ejemplo, entregar el 10% supone comprometer 300.000€. No debería tratarse como una señal administrativa ni transferirse antes de comprobar quién puede vender, qué propiedad se está comprando y bajo qué condiciones podría recuperarse el dinero.
¿Cómo se entrega la cantidad acordada?
El procedimiento habitual es que, al firmar el contrato de arras, el comprador transfiera la cantidad acordada directamente a la cuenta bancaria del vendedor.
El contrato debe identificar esa cuenta, establecer el plazo para realizar la transferencia y dejar constancia de que la cantidad entregada forma parte del precio total de la compraventa.
En algunas operaciones, las partes acuerdan depositar el dinero en una cuenta de terceros gestionada por un abogado hasta que se cumplan determinadas condiciones. Es una posibilidad válida, pero no es el procedimiento más utilizado y debe quedar expresamente regulada.
En la fecha de la escritura, la cantidad entregada como arras se descuenta del precio y el comprador abona únicamente el importe restante.
No todas las arras producen las mismas consecuencias
Llamar “arras” al contrato no basta para determinar qué ocurre si la operación no continúa. El documento debe indicar con claridad qué naturaleza tienen.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias acreditan que la compraventa se ha celebrado y que la cantidad entregada constituye un pago a cuenta del precio.
No conceden automáticamente a las partes el derecho a desistir perdiendo o devolviendo el doble de la señal. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o solicitar su resolución, además de reclamar los daños y perjuicios que correspondan.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes desista de la compraventa asumiendo una consecuencia económica previamente conocida.
El artículo 1454 del Código Civil establece que, si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
Este régimen debe pactarse expresamente. No conviene confiar en que será aplicable únicamente porque el documento utilice la palabra “arras”. La redacción debe dejar claro que las partes reconocen la facultad de desistir y aceptan las consecuencias del artículo 1454.
Arras penales
Las arras penales funcionan como garantía del cumplimiento y como penalización económica frente al incumplimiento.
La cláusula puede establecer que la parte incumplidora perderá una cantidad determinada o deberá devolverla incrementada. A diferencia de las penitenciales, su finalidad no es necesariamente conceder una salida voluntaria del contrato, sino sancionar el incumplimiento de una obligación que debía ejecutarse.
Para saber si la penalización sustituye a una reclamación adicional o puede acumularse a la exigencia de cumplimiento y a los daños, hay que leer la cláusula concreta.
¿Qué debe comprobarse antes de firmar?
El orden correcto no es entregar primero la señal y revisar después la propiedad.
Antes de comprometer una cantidad relevante, el comprador debería disponer al menos de una nota simple actualizada y comprobar la identidad, titularidad y capacidad del vendedor. También debe conocer las cargas registrales, la situación de ocupación, las deudas de comunidad y del IBI y las circunstancias urbanísticas o técnicas que puedan cambiar su decisión.
En una villa conviene contrastar Registro, Catastro y realidad física; comprobar las licencias de construcción, ampliaciones y reformas; analizar su situación urbanística y determinar si piscinas, sótanos, porches u otras superficies están correctamente documentados.
En un apartamento o dúplex deben revisarse además los estatutos, las actas recientes de la comunidad, las derramas aprobadas y la situación jurídica de terrazas, jardines o piscinas de uso privativo.
Por ejemplo, al analizar un dúplex con terraza y piscina privada en la Milla de Oro, no basta con describir sus superficies. El contrato debe identificar correctamente la finca, sus anejos y los espacios exteriores, y la revisión previa debe aclarar su naturaleza jurídica y su relación con la comunidad.
Nuestro artículo sobre qué documentos deben revisarse antes de firmar una compraventa desarrolla esta fase con mayor detalle.
Si alguna comprobación importante no puede completarse antes de las arras, el contrato debería convertirla en una condición expresa, con un plazo y una consecuencia definidos.
Cómo se ejecuta un contrato de arras
La ejecución comienza cuando las partes firman el documento y se entrega la cantidad acordada.
A partir de ese momento, comprador y vendedor deben cumplir las actuaciones y los plazos previstos. El vendedor prepara la documentación y mantiene la propiedad en las condiciones pactadas. El comprador completa la revisión, acredita sus fondos, organiza la financiación cuando proceda y prepara el pago restante.
Durante ese periodo se coordina la escritura con la notaría. Antes de la firma debe comprobarse nuevamente el estado registral del inmueble, la situación de las cargas, los certificados exigibles y el cumplimiento de las condiciones incluidas en las arras.
En la fecha acordada, las partes comparecen ante notario o actúan mediante representantes con poderes suficientes. El comprador abona el precio pendiente, descontando la cantidad ya entregada, y el vendedor transmite la propiedad y la posesión conforme a lo pactado.
Después se liquidan los impuestos correspondientes y se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
¿Qué sucede si una de las partes no continúa?
Depende del tipo de arras y de la causa por la que no se formalice la compraventa.
Si se pactaron arras penitenciales y el comprador decide retirarse, perderá la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, deberá devolverla duplicada.
Pero no toda operación frustrada constituye un desistimiento voluntario. El contrato puede prever que la compraventa quede condicionada a la obtención de financiación, a la cancelación de una carga, a la entrega de una licencia o a que la revisión jurídica, técnica o urbanística produzca un resultado concreto.
Si la condición está correctamente redactada y no se cumple, la consecuencia puede ser la resolución del contrato y la devolución de la cantidad, sin penalización para el comprador.
Una condición útil debe establecer qué debe comprobarse, quién debe aportar la información, qué resultado se considera válido, dentro de qué plazo debe cumplirse y qué ocurre si no se cumple.
La financiación merece especial atención. Que el comprador necesite una hipoteca no significa por sí solo que pueda recuperar las arras si el banco rechaza la operación. Esa protección debe incorporarse expresamente al contrato y definir sus condiciones.
Reserva y arras no son lo mismo
La reserva suele utilizarse para retirar temporalmente una vivienda del mercado mientras se preparan las arras o se analiza una oferta.
Normalmente implica una cantidad menor y un documento más breve. Sin embargo, el nombre no determina sus efectos. Una “reserva” mal redactada puede contener ya los elementos esenciales de una compraventa y generar obligaciones más amplias de lo que las partes creen.
Antes de entregar cualquier cantidad deben quedar claras tres cuestiones: quién recibe el dinero, en qué supuestos se devuelve y qué compromiso asume cada parte.
Las arras deben adaptarse a la propiedad y a la operación
Un modelo genérico puede servir como punto de partida, pero no sustituye el análisis de la compraventa concreta.
No necesita las mismas cláusulas quien compra al contado que quien depende de financiación. Tampoco es igual adquirir una vivienda reformada dentro de una comunidad que una villa con ampliaciones, una sociedad propietaria, una obra nueva o un inmueble que permanece ocupado.
En operaciones de alto valor, las arras deben reflejar además los plazos bancarios internacionales, la documentación sobre el origen de los fondos, los poderes de representación, el inventario de mobiliario y las comprobaciones técnicas o urbanísticas necesarias.
En GV Marbella trabajamos como arquitectos especializados en gestión inmobiliaria prime. Nuestra función no es sustituir al abogado ni al notario, sino ayudar a que la propiedad quede correctamente entendida antes de que el comprador asuma un compromiso económico.
La mejor protección no consiste en llenar el contrato de cláusulas. Consiste en identificar a tiempo qué puede afectar al valor, al uso o a la futura transmisión de la vivienda y convertirlo en una condición clara de la operación.
Si está valorando una compra, puede contactar directamente con GV Marbella para analizar la propiedad y coordinar el proceso con los profesionales jurídicos correspondientes.
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico individual. La modalidad de arras y sus consecuencias deben revisarse para cada operación concreta.
