Una villa puede tener 450 m² construidos y solo 360 m² inscritos. La diferencia puede encontrarse en una terraza cerrada, un sótano acondicionado, una ampliación, una piscina o una construcción auxiliar ejecutada años después del proyecto original.
Esta situación es relativamente frecuente en viviendas que han evolucionado mediante sucesivas reformas. El problema aparece cuando se decide vender y los metros anunciados no coinciden con la escritura, el Registro, el Catastro o la realidad física.
La discrepancia no impide necesariamente la compraventa. Pero, si se descubre durante la tasación o la revisión jurídica del comprador, puede generar dudas, retrasar la operación, limitar la financiación o convertirse en un argumento para renegociar el precio.
Preparar la documentación antes de salir al mercado permite explicar correctamente la propiedad y evita que una diferencia solucionable se interprete como un riesgo desconocido.
El primer paso es identificar dónde están los metros
No basta con comprobar que la superficie registral es inferior a la catastral. Hay que localizar físicamente la diferencia.
Una revisión inicial debería distinguir:
- La construcción contemplada en el proyecto y la licencia originales.
- La superficie que figura en la escritura.
- La descripción actual del Registro de la Propiedad.
- La superficie incorporada al Catastro.
- La superficie realmente existente.
- Las reformas y ampliaciones ejecutadas posteriormente.
- Los espacios que computan urbanísticamente y los que no.
- Las terrazas, porches, sótanos, piscinas y construcciones auxiliares.
Esta comparación permite elaborar una relación clara de discrepancias. Por ejemplo, puede descubrirse que el Registro no incluye una piscina autorizada, que el Catastro ha incorporado un porche cerrado sin que exista documentación urbanística o que un sótano figura como almacén aunque actualmente se utilice como dormitorio.
Cada situación requiere un análisis diferente.
En nuestro artículo sobre superficie registral, catastral y real explicamos qué representa cada medición y por qué no deberían utilizarse como si fueran equivalentes.
Que una ampliación aparezca en el Catastro no acredita su legalidad
Esta es una de las confusiones más frecuentes al preparar una vivienda para la venta.
El Catastro tiene naturaleza administrativa y fiscal. Puede reflejar construcciones detectadas mediante declaraciones, inspecciones o actualizaciones cartográficas, pero su incorporación no demuestra por sí sola que la obra disponga de licencia o sea compatible con el planeamiento.
Tampoco ocurre lo contrario: que una piscina o una ampliación no figure en el Registro no significa necesariamente que se ejecutara sin autorización. Puede existir licencia y documentación técnica, pero no haberse actualizado posteriormente la descripción registral.
Por eso, expresiones como “todo consta en Catastro” o “lleva construido más de veinte años” no deberían utilizarse como conclusión jurídica o urbanística.
Primero debe determinarse qué se construyó, cuándo, con qué autorización y cuál es su situación actual.
Inscribir, regularizar y legalizar no significan lo mismo
Actualizar el Registro consiste en hacer coincidir la descripción registral con la realidad que puede documentarse.
Regularizar supone ordenar una situación documental o administrativa que se encuentra incompleta o desactualizada.
Legalizar una obra implica acreditar que la actuación cumple las condiciones urbanísticas y técnicas exigibles mediante el procedimiento correspondiente.
Son procesos relacionados, pero no equivalentes.
El artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana regula los requisitos para la declaración de obra nueva y contempla también determinados supuestos de construcciones respecto de las cuales ya no proceden medidas de restablecimiento que impliquen su demolición.
Sin embargo, la inscripción de una construcción por antigüedad no convierte automáticamente esa obra en plenamente conforme con la normativa urbanística. El Registro puede hacer constar su situación y las limitaciones que correspondan.
Por eso, antes de iniciar cualquier trámite conviene determinar si estamos ante:
- Una obra autorizada que nunca llegó a inscribirse.
- Una diferencia causada por un error de medición o descripción.
- Una ampliación compatible con la normativa que podría legalizarse.
- Una construcción antigua susceptible de acceso registral bajo determinadas condiciones.
- Una actuación incompatible con el planeamiento.
- Una obra afectada por un expediente urbanístico o por limitaciones especiales.
La antigüedad no debería presumirse
Cuando una construcción no dispone de licencia o proyecto fácilmente localizables, puede ser necesario acreditar cuándo quedó terminada.
Para ello pueden estudiarse, según el caso:
- Certificaciones técnicas.
- Fotografías aéreas históricas.
- Antecedentes catastrales.
- Escrituras anteriores.
- Proyectos y planos municipales.
- Facturas o contratos de obra.
- Actas notariales.
- Expedientes administrativos.
- Imágenes fechadas y otra documentación acreditativa.
La fecha resulta relevante, pero no es el único factor. También deben analizarse la clase de suelo, las posibles afecciones, la normativa aplicable y la existencia de actuaciones administrativas.
Una construcción antigua no debe presentarse comercialmente como legal simplemente porque haya transcurrido mucho tiempo.
El planeamiento debe estudiarse sobre la parcela concreta
La posibilidad de legalizar o documentar una ampliación depende de la normativa aplicable a la parcela y de las características de la actuación.
Entre otras cuestiones, puede ser necesario comprobar:
- Edificabilidad consumida.
- Ocupación de parcela.
- Separación a linderos.
- Altura y número de plantas.
- Uso permitido.
- Tratamiento de sótanos y semisótanos.
- Porches y terrazas cubiertas.
- Construcciones auxiliares.
- Protección patrimonial o ambiental.
- Afecciones de costas, carreteras, cauces o dominio público.
- Situación de la urbanización y del suelo.
- Normativa vigente cuando se ejecutó la obra.
La aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento tampoco resuelve por sí sola las discrepancias anteriores. Como explicamos al analizar el nuevo PGOM de Marbella, cada propiedad debe revisarse atendiendo a su clasificación, ordenación pormenorizada, antecedentes y régimen transitorio.
Este análisis es especialmente importante en zonas con villas reformadas y ampliadas durante distintas etapas, como puede observarse en la cartera de viviendas de Nueva Andalucía.
Cómo afecta una discrepancia a la comercialización
Una superficie no documentada puede influir en varios momentos de la venta.
En el precio de salida
El precio por metro cuadrado pierde utilidad cuando se divide entre una superficie que mezcla metros inscritos, terrazas, sótanos y ampliaciones sin explicar.
La valoración debe separar los espacios según su naturaleza y seguridad documental. Un dormitorio incorporado mediante una ampliación no acreditada no puede valorarse automáticamente igual que la superficie principal inscrita.
En la tasación
El tasador puede aplicar criterios diferentes a las superficies que no figuran correctamente documentadas. Esto puede reducir el valor hipotecario y obligar al comprador a aportar más fondos propios.
En la revisión jurídica
El abogado del comprador comparará la escritura, la nota simple, el Catastro, las licencias y la realidad física. Una diferencia descubierta tarde puede provocar nuevas condiciones, retenciones, garantías o una renegociación.
En la confianza del comprador
El mayor problema no siempre es la discrepancia, sino la falta de una explicación ordenada.
Una diferencia identificada, medida y acompañada de documentación técnica transmite control. Una diferencia que aparece después de reservar la vivienda genera incertidumbre, incluso aunque finalmente pueda resolverse.
¿Conviene resolverlo antes de poner la vivienda en venta?
Siempre que sea posible, conviene realizar el análisis antes de publicar.
Eso no significa que todos los trámites deban estar concluidos para iniciar la comercialización. En algunos casos será suficiente con:
- Tener identificada la discrepancia.
- Conocer su origen.
- Disponer de una medición actual.
- Determinar si existe documentación municipal.
- Definir el procedimiento recomendable.
- Estimar plazos y costes.
- Explicar correctamente la situación al comprador.
- Reflejarla en la documentación contractual.
En otros casos será aconsejable actualizar previamente Catastro, Registro o documentación urbanística. La decisión dependerá del impacto de la diferencia, del perfil del comprador y de si necesita financiación.
Lo que debería evitarse es anunciar la suma de todas las superficies como si tuvieran la misma naturaleza y esperar que el comprador descubra las diferencias durante su due diligence.
Documentación que debería preparar el propietario
Antes de comercializar una villa con posibles ampliaciones resulta útil reunir:
- Escritura de propiedad.
- Nota simple actualizada.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Proyecto y licencia originales.
- Certificado final de obra.
- Licencia o título de ocupación disponible.
- Proyectos y autorizaciones de reformas posteriores.
- Planos actuales.
- Medición de la vivienda.
- Recibos del IBI.
- Expedientes o comunicaciones del Ayuntamiento.
- Documentación que acredite la antigüedad de las construcciones.
- Información sobre posibles afecciones.
- Certificado energético vigente.
- Estatutos y autorizaciones comunitarias cuando resulten aplicables.
Con esta información, arquitecto y abogado pueden delimitar la situación técnica, registral y urbanística antes de presentarla al mercado.
Vender bien empieza antes de hacer las fotografías
En una vivienda de alto valor, preparar la venta no consiste únicamente en realizar un reportaje, redactar una descripción y fijar un precio.
También exige comprobar que los metros anunciados pueden explicarse, que las reformas están correctamente identificadas y que el comprador recibirá una respuesta clara cuando revise la documentación.
Una discrepancia no siempre reduce el valor de una villa. Lo que sí reduce su capacidad de venta es la incertidumbre.
En GV Marbella trabajamos como arquitectos especializados en gestión inmobiliaria prime. Analizamos la vivienda, su documentación y su realidad construida antes de definir la valoración y la estrategia de comercialización.
Si está valorando vender una villa y existen diferencias entre los metros construidos, el Registro o el Catastro, puede contactar directamente con nuestro equipo.
Este contenido tiene carácter meramente informativo, no constituye asesoramiento jurídico y no tiene carácter contractual. Cada inmueble debe analizarse conforme a sus circunstancias y documentación concreta.
